Итоги реализации проекта "Образ будущей России: новый урбанизм или деурбанизация" и Концепция "новой урбанизации"


Российскую урбанизацию последних 25 лет можно смело назвать капиталистической, спекулятивной  и неолиберальной. Ключевым игроком рынка является коммерческий девелопер, возводящий жилые объекты, исходя из максимизации собственной прибыли. Роль государства при формировании новой застройки значительно меньше, чем она была в Советском Союзе или существует сегодня в Западной Европе. Одно из следствий такой неолиберальной градостроительной политики обострение неравномерности развития городов в стране, ухудшение качества жизни, достаточно высокие (относительно доходов) цены на жилье и, соответственно, недоступность жилья для значительной части населения.

При этом исследуя сегодняшние новостройки, мы видим интересный феномен: капиталистический характер организации проектов сочетается с весьма устаревшими формами застройки. Так, в большинстве крупных городов доминирует строительство многоэтажных (часто панельных) микрорайонов. От этого типа застройки в Западной Европе отказались в 70-е годы, в США он так и не прижился – такая застройка наблюдается только в азиатских странах, где имеет место крайне быстрый рост городского населения при ограниченных земельных ресурсах.

Нынешняя модель урбанизации, как и нынешняя жилищная политика, в значительной степени исчерпана. Проявлениями ее кризиса являются низкое качество городской среды, острые транспортные проблемы в большинстве крупных городов страны, критическая ситуация проблемы с капитальным ремонтом, острые финансовые проблемы у российских застройщиков.

Какой могла быть модель «Новой урбанизации»? Разработка такой модели представляет собой отдельный цикл работ, в который должны быть включены ведущие российские градостроители, эконом-географы, социологи, предприниматели, представители федеральной и местной власти, а также общественности. При ее разработке необходимо опираться на лучшие мировые образцы, понимая, однако, что прямой трансфер западных решений вряд ли даст позитивные результаты: российские города в силу сложного пост-социалистического наследства, непростого климата, особенностей общественной структуры являются по многим параметрам уникальными. Тем не менее, на основе данного исследования можно высказать несколько принципов, на которых могла бы базироваться такая модель.

Первое: государство должно «вернуться» в сферу градостроительства и архитектуры. Города живут сотни лет, и потому область градостроительства слишком важна, чтобы она могла быть доверена исключительно частным девелоперам, строящим дома из текущих соображений максимальной доходности. Власть должна не только следить за исполнением разнообразных градостроительных, санитарных и строительных нормативов, но и активно формировать представление о комфортной городской среде. Это может быть, в частности, сделано через новый инструмент стратегического планирования – Стратегический мастерплан города.

Второе: модель «Новой урбанизации» должна базироваться на Генеральной схеме расселения на территории РФ, которую предстоит разработать и утвердить на государственном уровне. Хаотическое развитие городов вне увязки с планами государства и экономических субъектов представляется крайне неэффективным, расточительным и недальновидным.

Третье: необходима политика децентрализации страны. Излишнее скопление материальных, человеческих и финансовых ресурсов в столице является сегодня одним из главных рисков для развития страны. Такое положение создает переизбыток напряжения в Москве – и, соответственно, в этом мегаполисе невозможно создать качественную городскую среду и решить транспортные, экологические и другие проблемы. Такая сверхцентрализация в других регионах отражается ярко выраженным недостатком всех видов ресурсов. Такой дисбаланс усиливает центростремительные тенденции, еще и сильнее обостряя противоречия.

Четвертое: необходимо найти новые формы участия общества в создании городской среды. В отличие от сменяемой, часто заинтересованной в достижении краткосрочных целей власти, именно общество является «держателем» смыслов города и защитником долгосрочных интересов города. Сегодня инструменты влияния городских сообществ на городскую политику крайне недостаточны.

Пятое: необходим пересмотр градостроительных нормативов, которые на сегодняшний день ориентированы на закрепление устаревших строительных технологий и форм застройки, препятствуя развитию инновационных проектов.

Шестое: одним из главных принципов городского развития должен стать приоритет разнообразия. Этот приоритет должен касаться и градостроительных форм, и архитектуры. Устаревшие формы должны не запрещаться, а ограничиваться. Возникающее разнообразие сред, зданий, типов недвижимости и образов жизни является необходимым элементом создания комфортного города.

Можно постараться выделить принципы развития для модели «Новой урбанизации», исходя из типологии пространства – город, пригород, новые поселения. Для каждого из этих типов характерны свои принципы развития.

Городская застройка

Население большинства российских городов не растет – это, в частности, дает возможность их развития по европейской модели «компактного города». Такая модель предполагает развитие города за счет внутренних ресурсов с минимальным расширением его границ. Застройка интенсифицируется, становится более плотной, но при этом качество жизни только возрастает за счет увеличения возможностей горожан и плотности инфраструктуры. Разрастание города в этой модели признается нецелесообразной: она ведет к увеличению расходов на содержание социальной и инженерной инфраструктуры за счет снижения интенсивности их использования. И, наоборот, более плотная застройка характеризуется сравнительно более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью и возможностями для обеспечения безопасности жителей. Ресурсом для нового развития становятся не освоение новых земель, а ревитализация индустриальных зон и интенсификация использования сегодняшней застройки.

Модель «компактного города» основана на приоритетном развитии систем общественного транспорта, а не возможностей для автомобильного движения. Автомобиле-ориентированные города потребляют много энергии и часто оказываются неудобными для людей: их значительную часть занимают дороги и парковки. Другой важный элемент концепта «компактный город» – приоритетное развитие общественных пространств. Именно новые общественные пространства – парки, развлекательные центры, пешеходные зоны, музеи, набережные, улицы – создают высокое качество жизни в городе.

Для развития по модели «компактного города» крайне важным является отказ от функционального зонирования городов, когда в одном районе сконцентрированы здания с одной функцией (жилье, офисы или промышленность). Принцип жесткого функционального зонирования города был введен в мировую практику в начале 20 века, чтобы отодвинуть жилые районы от «грязных» заводов – это для многих городов сегодня уже не актуально. Отказ от жесткого функционального зонирования позволяет избежать маятниковой миграции  населения по маршруту «район жилья – район работы». Многофункциональная застройка создает новую городскую среду – более разнообразную, интенсивную по коммуникациям.

Если говорить о морфотипах застройки в городской среде, то наиболее интересные эксперименты связаны сегодня с возвратом от микрорайонной к квартальной структуре города. У кварталов есть ряд преимуществ. Они значительно меньше микрорайонов, такая застройка воспринимается более человечно. В них возможно создание полноценных комьюнити. Кварталы создают более комфортную среду жизни с гармоничным балансом общественных и частных пространств. Улицы по фронту квартала становятся общественными пространствами с магазинами, кафе и т.д. При этом внутри кварталов создаются уютные приватные дворы, где могут в безопасности гулять дети.  К тому же квартальная застройка обеспечивает большую транспортную проницаемость города.

В последние несколько лет в Москве и ряде других городов был начат ряд девелоперских проектов, продекларировавших «строительство по квартальному принципу». Данные проекты – например, «Испанские кварталы» в Новой Москве, столичные «Квартал на Базовской» и «Искра-парк», подмосковный «Микрогород в лесу» – должны стать после окончания их реализации предметом глубокого анализа.

Застройка в пригородах

Развитие пригородной зоны не менее важно, чем проекты в «городском» ядре. Однако, здесь другая проблематика. Сегодня строительство в пригородах ведется, в основном, в двух форматах – многоэтажные микрорайоны и коттеджная застройка. Ярким недостатком первой является низкое качество жизни, недостаток социальной и транспортной инфраструктуры.

Приоритет многоэтажной застройки в пригородах, наблюдаемый сегодня, должен быть ликвидирован. Высотная плотная застройка может существовать на периферии, но в отдельных (можно сказать редких) случаях. Решения о комплексном освоении новых территорий должны быть тщательно обоснованы.

В частности, необходимо ввести более жесткий принцип обеспечения таких районов транспортной инфраструктурой. В мире сегодня все чаще используется принцип TOD (Transport-oriented development), по которому высокоплотная застройка возможна только около крупных транспортных узлов, связанных с рельсовым транспортом.

Новая коттеджная застройка обычно имеет несколько недостатков: она хаотична и весьма дорога для жителя, и при этом обычно лишена социальной инфраструктуры. При этом значительная часть горожан предпочитает именно такой образ жизни: на природе, в собственном доме, но не может себе этого позволить из-за недостатка финансов или сложностей жизни на периферии (автомобильные пробки, неразвитый общественный транспорт, недостаток школ и детских садов). 

Позитивным примером нового градостроительного подхода является инновационная схема «умной субурбии», созданная в Белгородской области. Начав создавать малоэтажные пригороды, власти Белгородской области вскоре столкнулись с классическими недостатками этого типа расселения. А именно: большими затратами на создание социальной инфраструктуры и невозможностью создать такую инфраструктуру в пешеходной близости от коттеджей. Заметим, что проблема социальной инфраструктуры характерна для одно-двухэтажной субурбии по всему миру. В таких поселениях низкая плотность населения, а значит, объекты инфраструктуры трудно загрузить и окупить инвесторам.

В ответ на этот вызов в Белгороде был выдвинут инновационный концепт «умной субурбии». Поселки второго поколения областной программы «Свой дом» представляют собой весьма продвинутую структуру. В центре кластеров располагается район среднеэтажной жилой застройки с детскими садами, школами, магазинами и так далее, а вокруг центра — микрорайоны индивидуальных домов. Получается пригород, где преобладает малоэтажная застройка, но при этом есть весь набор социальной инфраструктуры. В такой субурбии нет необходимости постоянно пользоваться автомобилем.

Идея таких кластеров пересекается с американской градостроительной концепцией «нового урбанизма»: люди должны жить, работать и отдыхать в одном месте. Ее цель – максимально снизить количество поездок из пригородов в центр города. В системе кластеров закладываются школы с детскими садами, зоны отдыха и общественная инфраструктура. Все это должно быть в шаговой доступности. Рядом с кластерами резервируются места для новых, чистых предприятий, которые должны создать рабочие места недалеко от жилых районов. На градостроительную концепцию кластера накладывается и финансовая составляющая реализации проекта: центр с многоквартирными домами застраивается коммерческим застройщиком, который в качестве обременения и должен построить ряд общественных объектов.

Самобытная градостроительная модель «умной субурбии» в Белгородской области реализуется в сочетании с оригинальной системой неспекулятивного, социально-ориентированного жилищного рынка. В области с 2003 года по инициативе губернатора Евгения Савченко развернуто строительство коттеджного индивидуального строительства – сейчас в индивидуальном жилье живет 2/3 населения области.

Уникальная областная программа малоэтажного строительства основывается на нескольких элементах: предоставляемой властями дешевой земле под застройку, обязательствах области по подведению коммуникаций и небанковской системе кредитования частных застройщиков. Ее оператором выступает областная «Белгородская ипотечная корпорация». Основа программы – продажа земли жителям области под коттеджную застройку за символические деньги. Человек, проживший в Белгородской области более трех лет, может взять земельный участок под индивидуальное строительство. Площадь участка не менее 15 соток – такой размер участка позволяет человеку чувствовать себя комфортно и при этом заниматься на приусадебной территории сельским хозяйством. Расстояние от города в среднем 5–10 километров. Цены на земельные участки очень низки – 50-80 тысяч рублей за участок (в середине 2000-х цена была всего 5000 рублей, а в конце 2000-х – 25 тыс. рублей).

Отдельный платеж частный застройщик вносит за полный набор коммуникаций (дорога, газ, электричество, вода, канализация) для своего землевладения. Инвестиции в пакет коммуникаций на один дом составляют примерно 400–500 тыс. рублей. Частный застройщик платит почти на порядок меньше — 75-100 тыс. рублей (данные для участков около города Белгород, 2011 год), из которых почти половина суммы выплачивается в рассрочку за пять лет. По условиям договора коммуникации должны быть подключены частному застройщику в течение трех лет с момента подписания договора.

В программе прописаны антиспекулятивные механизмы — некие обременения, прописанные в договоре купли-продажи земельного участка. Физическое лицо может получить под застройку только один участок. Частный застройщик должен начать строительство в течение года. В течение пяти лет необходимо завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Затем в течение еще трех лет действует запрет на перепродажу коттеджа.

В целом белгородская модель создания полноценной и доступной для жителей разных достатков субурбии является крайне интересным феноменом, заслуживающим тиражирования по территории России.

Другим новым интересным форматом пригородной застройки последних лет являются малоэтажные поселки с квартирами. Старт развитию этого сравнительно нового для России типа застройки дал кризис 2008-2009 года, когда резкое сокращение бюджетов покупки заставило девелоперов отказаться от возведения коттеджей и таунхаусов и «изобрести» формат с квартирами небольшой площади. Новый формат застройки представляет собой многоквартирные дома, где квартиры сгрупированы в подъезды. Наличие подъездов с квартирами – это кардинальное отличие от привычных таунхаусов, которые имеют собственные входы с улицы.

Сегмент достаточно быстро развивается количественно. Например, еще в 2011 году проекты малоэтажного жилья с квартирами были в Московском регионе единичными. А уже в 2015 году в Подмосковье возводилось порядка 60 таких проектов. Квартиры в таких домах часто невелики по площади: в Подмосковье есть проекты с квартирами площадью в 25-30 квадратных метров с ценой 1,2-1,5 миллионов рублей. Сравнивая малоэтажку с многоквартирными домами, можно отметить, что застройка трехэтажными домами дает достаточно высокую плотность застройки. По сравнению с районами панельных 17-этажек она всего в 2 раза ниже.

Новый тип застройки отличается достаточно разнообразными архитектурно-градостроительными решениями. Встречается строгая строчная застройка, когда дома стоят параллельно, есть одноподъездные домики на 9-12 квартир. В некоторых проектах (например, в «Бутовских аллеях») трехэтажки располагаются мини-кварталами с дворами, закрытыми для машин.

Такая застройка представляет собой альтернативу многоэтажным микрорайонам и имеет ряд достоинств. Среда жизни, создаваемая в малоэтажке, более гуманна по сравнению с многоэтажкой. Дворы вполне уютны, а не огромные пустыри. В таких комплексах может создаваться и новый образ жизни: жильцы знакомятся между собой образуются сообщества.

Самым известным российским проектом такого формата является район «Крутые ключи» в Самаре. Его застройщиком выступает компания «Кошелев-проект». Проект «Крутые ключи», начатый в 2009 году, состоит из трехэтажных домов с квартирами. Проект имеет большой успех: за первые 4 года было построено, продано и заселено более 16 тысяч квартир. То есть продается в среднем 4000 квартир, или другими словами – более 10 квартир в день. Это невероятно высокие цифры для Самары, они соответствует самым успешных проектам ведущих застройщиков эконом-жилья Московского региона.

Район «Крутые ключи» расположен в Красноглинском и Волжском районах Самарской области, в непосредственной близости от Самары – до границы города порядка 14 километров. По российским меркам «Крутые ключи» являются очень большим проектом. Площадь участка: более 400 га. Общая жилая площадь жилья – более 5 млн. кв.м. (более 100 000 квартир). Проект планируется полностью достроить к 2025 году. В целом в районе будет проживать 250-300 тысяч жителей. 

Главное достоинство «Кошелев-проекта»: он показал, что цены в «малоэтажке» могут быть даже ниже, чем при многоэтажной застройке. В 2016 году цена самой дешевой квартиры была – 850 тысяч рублей за квартиру площадью в 24 кв.м. «Однушки» привычных площадей 33-35 кв.м. стоят порядка 1,2 миллиона рублей. Двух- и трехкомнатные квартиры продавались в феврале 2016 года по 35 тысяч рублей за кв.м. Жилье в «Кошелев-проекте» можно смело назвать очень доступным. 

С градостроительной точки можно выделит несколько существенных недостатком формата «Кошелев-проекта». Во-первых, примитивность планировочной схемы и однообразность фасадных решений. Одинаковые трехэтажные дома расположены рядами, достаточно близко друг к другу. Внутренних дворов нет. Здания в «Крутых ключах» строятся по одному проекту. Урбанисты, критикующие этот проект, пишут, что «ряды одинаковых длинных домов с квартирами сверху очень похожи на концлагерь Освенцим» (на самом деле Освенцим был устроен в военном городке, для этого типа застройки естественна геометрическая четкость и лаконичность). В целом в «Крутых ключах» среда получилась очень однообразная и визуально бедная.

Во-вторых, небогатая социальная инфраструктура района. В первые четыре года были построены три детских сада, школа, православный храм. Открылись банки, магазины, парикмахерские, поликлиника, почта, полицейский пункт. В районе есть бульвар с игровыми детскими площадками. Уже сегодня для городка с населением более 40 тысяч человек это весьма низкий уровень развития инфраструктуры.

В-третьих, критикуется и дисбаланс массовой застройки и неразвитости систем общественного транспорта. В Самару из «Крутых ключей» можно добраться на индивидуальном автотранспорте и маршрутках. Если в районе будет жить 200  тысяч человек, транспортный вопрос станет крайне острым.

В-четвертых, еще один предмет критики – монофункциональность района. «Крутые ключи» – это типичный, пусть и малоэтажный спальный район. Здесь нет рабочих мест, а значит, жители города в своем большинстве должны ездить на работу в Самару. Впрочем, рядом с «Крутыми ключами» областной властью выделен земельный участок, на котором будет развиваться промышленный парк. Однако, сейчас проект на самой ранней стадии реализации. Наконец, в-пятых, критикуют сам подход строительства целого района, состоящего из очень маленьких квартир. Социологи говорят, что в таком случае со временем есть риск создания района-гетто. Однако, сейчас криминальная обстановка в «Крутых ключах» не вызывает особых вопросов, а люди довольны таким жильем.

Заметим, что в целом район «Крутые ключи» представляет собой весьма интересный градостроительный и социальный эксперимент. Повторим, что главное его достоинство в том, что малоэтажное жилье стало доступным по цене. Крайне высокие темпы продаж говорят о высокой востребованности такого формата жилья у населения. При улучшении ряда элементов (создания визуально богатой среды, подведения рельсового транспорта и создания мест приложения труда) такая модель могла бы считаться весьма эффективной и тиражируемой по стране.

Новые поселения

Среди новых российских поселений как интересный феномен можно выделить появившиеся в последнее десятилетия экопоселения. Феномен тематических поселений, когда жители объединяются вокруг какой-то идеи или образа жизни, в мире известен достаточно давно. В США существуют сотни поселений разного толка. В России экопосления начали развиваться в 2000-е, и сегодня только формируются как феномен.

С градостроительной точки зрения российские экопоселения не представляют особого интереса. Это индивидуальная коттеджная застройка на больших земельных участках (от 1 га). В таких поселках пока практически нет социальной инфраструктуры и мест приложения. Последние – типа мини-отелей или образовательные центры – пока только проектируются.

В то же время экопоселения представляют собой весьма интересный социальный феномен, они интересны и как площадка применения разнообразных экологических строительных технологий. С этой точки зрения экопоселения могли бы быть поддержаны государством как примеры альтернативного образа жизни, как лаборатория новых технологий.   

30.06.2016

Заказать исследование
Оставьте Ваш номер,
и мы сразу перезвоним: